El valor catastral es uno de esos conceptos que todos los propietarios deberían conocer, pero que a menudo pasa desapercibido… hasta que llega el recibo del IBI o la declaración de la renta. ¿Sabías que podrías estar pagando más impuestos de los que te corresponden simplemente porque la casa vacía que heredaste figura como habitable en el Catastro, aunque ya no lo sea?
En este artículo te explicamos qué es el valor catastral, cómo se calcula, a qué impuestos afecta y, lo más importante, cómo puedes reducirlo legalmente si tu propiedad no está en condiciones de habitabilidad.
¿Qué es el valor catastral y cómo se calcula?
El valor catastral de un inmueble es una valoración administrativa asignada por la Dirección General del Catastro y se utiliza como base para calcular varios impuestos. Por ley, no puede superar el valor de mercado.
Se compone de dos elementos:
1. Valor del suelo
Depende de la ubicación, el planeamiento urbanístico y la demanda de la zona.
2. Valor de la construcción
Se calcula según la superficie, uso, antigüedad, calidad de los materiales, estado de conservación y otros factores técnicos.
⚠️ Importante: El Catastro presume que todos los inmuebles están en buen estado y son habitables, salvo que se demuestre lo contrario. En muchos casos, una revisión catastral puede suponer una reducción del valor de entre un 30% y un 70%, lo que se traduciría en un ahorro fiscal considerable.
¿Qué impuestos se calculan con el valor catastral?
El valor catastral influye directamente en varios tributos:
IBI
Se calcula aplicando un porcentaje al valor catastral. Cuanto más alto sea este valor, más pagarás cada año.
SUCESIONES
Se puede usar el valor catastral como base para calcular el valor fiscal del inmueble heredado o donado.
IRPF
Si tienes una segunda vivienda, se calcula un porcentaje del valor catastral como ingreso imputado.
RESIDUOS
Algunos ayuntamientos están utilizando el valor catastral como base para calcular el importe de esta tasa.
¿Cómo reducir el valor catastral de una vivienda?
Puedes reducir el valor catastral de tu inmueble solicitando una revisión ante la Dirección General del Catastro. Existen dos vías:
Declaración de alteración catastral por cambio de características
Si tu propiedad ha sufrido deterioro estructural o no cumple los mínimos de habitabilidad, puedes presentar una declaración de alteración catastral para que se revise su valor.
Reclasificación del uso catastral
Si la vivienda ya no cumple las condiciones mínimas de habitabilidad, puedes solicitar que se reclasifique como almacén o trastero, lo que reduce notablemente el valor catastral y, por tanto, reducirá el precio que pagarás por la tasa de basuras.
¿Qué documentación necesitas?
La Declaración de alteración catastral la puedes realizar tú mismo en la Sede Electrónica del Catastro mediante el modelo 900D. Pero debes acompañarla de documentación técnica que justifique el cambio, como por ejemplo:
- Informe de Evaluación del Edificio (IEE) desfavorable.
- Certificado de habitabilidad denegado.
- Tasación contradictoria, si el valor de mercado es inferior al valor catastral.
- Planos actualizados y fotografías del estado real del inmueble.
- Informe urbanístico, si el cambio de uso lo requiere.
También deberás aportar documentos personales como la escritura de propiedad y documento de identidad.
¿Necesitas ayuda para reducir el valor catastral de tu inmueble?
En Proyecta Ingeniería te ayudamos a certificar el estado real de tu inmueble y a preparar toda la documentación técnica necesaria para solicitar la revisión del valor catastral. Si tu vivienda ya no es habitable o está muy deteriorada, no tienes por qué seguir pagando como si lo fuera.
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