Algunos propietarios están convirtiendo sus locales en vivienda porque les da mayor rentabilidad. Si estás pensando en invertir en un local para hacer un cambio de uso, hay algunos requisitos que debe cumplir.
¿Qué es un cambio de uso?
Todos los inmuebles están registrados en el Catastro con un uso característico. Esto determina las actividades que, de forma legal, se pueden realizar en él.
Por ejemplo, un local que está registrado como almacén no se puede utilizar como oficina, para eso habría que hacerle un cambio a uso comercial. Del mismo modo, para poder vivir en un local hay que hacer un cambio de uso a vivienda.
Lo habitual es que el local necesite un Proyecto de reforma para adaptarse a la normativa en vigor. Pero algunos locales, por sus características, no pueden cumplir. Por eso si estás pensando en invertir en un entresuelo o local, te contamos las 6 cosas que debes tener en cuenta antes de comprar:
1. INFRACCIÓN URBANÍSTICA
Habrás visto alguna vez edificios que no siguen la misma línea de la calle. Se quedan atrás o invaden la acera. A esto se le llama «fuera de ordenación» porque incumple el Plan General de Ordenación Urbana del municipio PGOU, el cual indica (entre otras cosas) el trazado de las calles.
Es una infracción urbanística que hay que corregir. Es decir, para hacer el cambio de uso habrá que derribar la parte del edificio que incumple la ley. Si es tu caso, estudia bien los costes antes de invertir.
Por otra parte, cuando se trate de un local en planta baja de un edificio de viviendas de más de 50 años, debe pasar la inspección IEE. Si no lo ha hecho también se considera infracción urbanística. Consulta el importe de la multa en la entrada del blog.
2. LEY DE habitabilidad
Todos los espacios, sean para uso vivienda o para uso comercial/oficina, deben tener unas características mínimas para considerarse “habitables”. Estas características están reguladas en la Comunidad Valenciana por el Decreto 151/2009 Normas de diseño y calidad en edificios de vivienda.
Las siguientes características porque son muy difíciles de modificar en una reforma, así que pon mucha atención antes de comprar:
- La altura libre general debe ser como mínimo 2’5m.
- Debe tener iluminación y ventilación naturales, tanto para locales comerciales como para viviendas (excepto en el baño).
- Sólo en caso de vivienda, la superficie útil será como mínimo 30m2.
Además necesitarás cumplir con otros puntos de la ley que sí se pueden conseguir con un Proyecto de Reforma:
- Instalaciones de electricidad e iluminación.
- Instalación de fontanería y de saneamiento.
3. LEY DE ACCESIBILIDAD UNIVERSAL
Desde hace unos años es obligatorio el cumplimiento del Decreto del Consell 65/2019 que desarrolla la normativa más conocida como Ley de accesibilidad universal. Esta ley tiene en cuenta que todas las personas, en algún momento de nuestra vida, veremos disminuidas nuestras capacidades físicas y los edificios deben estar diseñados para que los podamos utilizar en cualquier condición.
Es decir, que para cambiar de uso un entresuelo o local, se debe poder acceder sin subir escalones. Y en el caso de locales comerciales con aseo para clientes, éste debe ser accesible.
Si tu local o entresuelo no tiene rampa ni ascensor, ten en cuenta que la ley de accesibilidad puede llevarse parte del presupuesto de reforma.
4. RESIDUOS Y CONTAMINACIÓN
Dependiendo del uso que le vamos a dar al local se aplicarán leyes diferentes y casi todas se podrán cumplir tras las obras de reforma.
Pero dentro de las obras vamos a poner el foco en un elemento bastante habitual que se lleva otro buen pellizco del presupuesto: la uralita.
La uralita se hacía con amianto, que es un polvo muy contaminante. El amianto debe ser retirado por empresas especializadas, con medidas de seguridad para los trabajadores y debe ser reciclada correctamente. Así que si tu local tiene toda la cubierta de uralita deberás cambiarla antes de obtener la licencia de actividad.
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